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前回は、古いマイホームを売却し、譲渡損失が出た場合についてお話ししましたが、今回は、逆に譲渡益が出た場合について考えてみたいと思います。

まず、マイホームを売却した際の基本的な計算方法をもう一度確認しておきましょう。

この計算された譲渡所得がプラスになる場合が、譲渡益が発生する場合となります。

例えば、取得費2800万円のマンションを4000万円で売却し、譲渡費用が200万円だった場合、

となり、譲渡所得がプラス1000万円になります。

不動産の譲渡所得は、分離課税といって、給与所得等の他の所得と切り離して、税金の計算をします。税率を表にまとめました。

○不動産の譲渡所得の税率

区分	所有期間（注2）	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	5年超	15％	5％	20％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％	39％

（注2）譲渡があった年の1月1日における所有期間をいいます。以下、「所有期間」同じ。

上記の例で考えると、所有期間が5年超の場合でも、1000万円の20％で200万円！！の税金がかかってしまいます。

この不動産不況のなか、そんな譲渡益がでることなんてないでしょう！？と思われる方も多いでしょうね。実際、この例のように、通常の売買で譲渡益を得るケースは今は少ないかもしれません。しかし、注意していただきたいのは、相続した先祖代々の土地等を売却する場合など、購入代金が分からない場合です。

取得費は、購入代金をもとに計算しますから、購入代金が高いほど、取得費は大きくなり、譲渡所得は小さくなります。しかし、相続で土地等を取得した場合など、購入代金が分からない場合が結構多いのです。その場合、取得費はどうやって計算するのでしょうか？

そのような場合は、売却価格の5％を取得費としてみなして計算することになります。 上の例で、仮に購入代金が分からない場合だと、取得費が売却価格の5％の200万円と計算され、3600万円もの譲渡所得となってしまいます。
【　4000万円　－（4000万円×5％）－　200万円　＝　3600万円　】

ただし、生活の基盤である居住用財産（マイホーム）の譲渡については、いくつかの特例があり、税負担を軽減することができます。以下、代表的な3つの特例を見ていきましょう。

1.居住用財産の3000万円特別控除

これは、所有・居住期間の制限がないので、一番利用しやすい特例でしょう。 譲渡所得から3000万円をマイナスできるので、3000万円までの譲渡益なら税金はかかりません。

2.居住用財産の軽減税率の特例

所有期間が10年超であれば、税率が軽減されます。上記の3000万円特別控除と併用できます。

課税所得金額	所得税	住民税	合計
6000万円以下	10％	4％	14％
6000万円超	15％－300万円	5％－60万円	20％－360万円

3.居住用財産の買換えの特例

マイホームの買換えを行う場合、この特例を使うと、課税を将来に繰り延べることができます。

１．売却価格　≦　買換えた住宅の購入価格　：　税金はかかりません

しかし、将来、買換えた住宅を売却する時には、過去に売却した住宅の取得費を引継ぐので、課税価格が大きくなります。

２． 売却価格　＞　買換える住宅の購入価格　：　差額についてのみ課税されます

ただし、他の特例は併用できないので、差額に対して軽減税率は適用できません。
また、平成21年12月31日までの譲渡に限ります。

○マイホームの譲渡益に関する特例のまとめ

	3000万円特別控除 （措法35）	軽減税率の特例 （措法31の3）	買換えの特例 （措法36の6）
所有期間	制限なし	10年超
居住期間	制限なし		10年以上
売却先	親族等以外への売却であること
買換える住宅	不要	不要	建物50m²以上 土地500m²以下
3つの特例内の併用	この2つは併用可		どれとも併用不可
住宅ローン控除の併用	買換えた住宅に住宅ローン控除は適用できない

先の1000万円の譲渡所得が発生する例の場合。マイホームの譲渡でしたら、3000万円の特別控除を適用できるので、譲渡所得はゼロになり納税の必要はないわけです。

上記、３つの特例は、確定申告が要件となっています。税額が発生しない場合でも、必ず確定申告をする必要がありますので、ご注意ください。

また、買換えをする場合、上記特例のいずれかを適用すると、買換えた住宅について住宅ローン控除は適用できません。したがって、住宅ローン控除を適用した場合の税額軽減額と、特例を適用して譲渡所得を申告した場合の税額軽減額を慎重に比較検討したうえで、どちらかを選択してください。

いかがでしょう？ 税金の話は、適用条件や計算がややこしくて、苦手な方も多いでしょうね。 しかし、知らないと大きな損をしてしまうこともありますので、自分で判断できない場合には、税理士等の専門家にアドバイスを仰ぎましょう。